지난 7월 말부터 논의되던 2026년 세제개편안이 확정 발표되면서, 부동산을 보유하고 계신 분들 특히 다주택자나 임대사업자분들의 셈법이 복잡해졌습니다. 이번 8월 세제개편안의 핵심은 종부세와 양도세 두 가지입니다. 핵심만 짚어보면 방향은 명확합니다. "보유"보다 "거주"를 우대하고, 집을 오래 들고 있기보다 빠르게 처분하도록 유도하는 쪽으로 세제가 재편됐습니다.
서울 강남에 거주 중인 40대 직장인 A씨의 사례로 이번 개편이 실제로 어떤 영향을 주는지 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 종합부동산세(종부세), 기준부터 바뀐다
과세 기준 금액 인상
| 구분 | 기존 | 2026년 개편 |
|---|---|---|
| 1주택자(거주) | 12억 원 초과 | 14억 원 초과 |
| 1주택자(비거주·임대) | 12억 원 초과 | 9억 원 초과 |
같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 과세 기준이 크게 벌어집니다. A씨처럼 본인이 거주하는 집이라면 기준이 완화되지만, 전세나 월세로 임대를 주고 있다면 오히려 다주택자와 동일한 9억 원 기준이 적용돼 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
공정시장가액비율 인상
종부세 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율이 기존 60%에서 70%로 상향됩니다. 3주택 이상 보유자는 최대 80%까지 적용돼, 같은 시가라도 과세표준 자체가 커집니다.
계산 방식의 근본적 변화
기존에는 '몇 채를 보유했는가'가 세율을 좌우했다면, 이제는 보유 주택의 총 가액을 기준으로 세율 구간이 정해집니다. 법인 명의로 주택을 보유한 경우의 세 부담도 함께 강화됐습니다.
공제 요건: 보유 → 거주
가장 큰 변화는 여기입니다. 기존에는 오래 '보유'만 해도 세액공제를 받을 수 있었지만, 이제는 실제로 거주해야 공제가 적용됩니다. 최대 공제율 80%는 유지되지만, 공제 한도가 새로 설정돼 예전만큼 폭넓게 감면받기는 어려워졌습니다.
재산세는 그대로? '보유세' 전체로 보면 늘어난다
이번 개편안에서 재산세 자체의 세율이나 과세표준이 별도로 바뀌지는 않았습니다. 하지만 재산세와 종부세를 합친 '보유세' 총액은 종부세 강화 여파로 실질적으로 늘어납니다.
실제 발표 자료를 보면 체감 폭이 확연합니다. 시가 20억 원대 아파트를 60세에 10년간 보유·거주한 경우에도 종부세는 현행 대비 2028년 약 4배 수준으로 오르고, 재산세를 합친 전체 보유세도 함께 증가하는 것으로 나타났습니다. 시가 40억 원을 넘는 초고가 주택은 증가 폭이 더 큽니다. 다만 시가 30억 원 이하 실거주 1주택자는 오히려 세 부담이 다소 줄어드는 구간도 있어, 이번 개편은 "고가·비거주 주택에 부담을 집중시키는" 방향으로 설계됐습니다. 시행은 2027년부터 단계적으로 적용되며 2028년 최종 세율에 도달합니다.
2. 양도소득세, '거주기간'이 핵심 변수로
장기보유특별공제 → 장기거주소득공제
집을 팔 때 적용되던 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 명칭과 성격이 모두 바뀝니다. 이제는 '얼마나 오래 소유했는가'가 아니라 **'얼마나 오래 실거주했는가'**가 공제율을 결정합니다.
- 1주택자: 10년 거주 시 최대 80% 공제
- 다주택자: 15년 거주 시 최대 30% 공제
공제 한도 신설, 단계적 축소
공제 한도가 새로 생겼고, 그마저도 해마다 줄어듭니다.
- 2028년: 20억 원
- 2029년: 10억 원
즉, 아무리 오래 거주했더라도 무제한으로 공제받던 시대는 끝났다고 보시면 됩니다.
3. 일시적 2주택, 처분 기한이 짧아진다
이사나 상속 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 기존 주택을 처분해야 비과세 혜택을 유지할 수 있었는데, 그 기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 갈아타기 계획이 있는 분이라면 일정을 더 빠듯하게 잡으셔야 합니다.
4. 임대주택 세제 혜택, 단계적 폐지 수순
정부 정책에 따라 임대사업자로 등록했던 분들에게는 아쉬운 소식입니다. 기존 세제 혜택은 정해진 기한 내에 매도해야만 유지되며, 이 기한을 넘기면 혜택이 사라지고 오히려 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 임대료 상한을 지키면 세제 혜택을 주던 '상생임대주택 특례'도 사실상 폐지 수순을 밟습니다.
5. 2027~2028년, 다주택자 한시적 세 부담 완화
다만 정부는 다주택자들의 매물 출회를 유도하기 위해 2027~2028년 한시적으로 양도세 부담을 낮춰주는 카드도 함께 내놨습니다. 2029년부터는 다시 원래 세율로 복귀합니다. 매도를 고민 중인 다주택자라면 이 2년의 창구를 주목할 필요가 있습니다.
6. 그 외 눈여겨볼 변화
- 양도세 기본공제 확대: 250만 원 → 2,500만 원으로 10배 인상. 소액 양도차익에는 실질적인 세 부담 완화 효과가 있습니다.
- 고령자 지방 이주 혜택: 65세 이상 1주택자가 지방으로 이주할 경우 양도세 감면 혜택. 단 특수관계인(가족 등)에게 매도하면 안 되고, 6개월 이내 이주해야 하는 조건이 붙습니다.
- 인구감소지역 주택 취득 혜택 확대: 소멸 위험이 큰 지역의 주택을 취득하면 양도세·종부세 혜택이 더 확대됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전세를 준 1주택자도 종부세 기준이 9억 원으로 낮아지나요? A. 네. 실거주하지 않고 임대 중인 주택은 다주택자와 동일하게 9억 원 초과분부터 종부세가 부과됩니다.
Q. 지금 갈아타기(일시적 2주택) 진행 중이라면 몇 년 안에 팔아야 하나요? A. 2026년 개편안 기준으로 신규 취득분부터는 2년 이내 기존 주택을 처분해야 비과세 혜택이 유지됩니다.
Q. 다주택자인데 지금 파는 게 유리한가요, 2027년 이후에 파는 게 유리한가요? A. 2027~2028년 한시적 세 부담 완화 조치가 예정돼 있어, 매도 시점을 이 구간에 맞추는 것이 세 부담 측면에서는 유리할 수 있습니다. 다만 개인별 보유 현황과 시장 상황에 따라 다르므로 세무 전문가와 상담 후 결정하시길 권합니다.
마무리하며
이번 개편안을 한 줄로 요약하면 **"안 사는 집은 세금을 더 내게 하고, 실거주와 신속한 처분을 유도한다"**는 것입니다. 특히 임대 목적으로 주택을 보유 중이거나 다주택 상태인 분들은 2027~2028년의 한시적 완화 구간을 활용해 포트폴리오를 재정비하는 것도 방법입니다.
본 내용은 세제개편안 발표 내용을 바탕으로 작성되었으며, 실제 적용 시점 및 세부 요건은 국세청 및 관련 법령 개정안을 통해 최종 확인하시기 바랍니다.
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